전세계약을 준비하면서 등기부등본을 한 번 확인했다면 끝이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 계약 협의가 시작된 뒤 실제 계약일이나 잔금일까지 시간이 지나면 권리관계가 바뀔 수 있습니다. 그래서 중요한 시점마다 최신 등기사항을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
왜 다시 봐야 할까?
등기부등본은 과거에 발급받은 순간의 상태를 보여줍니다. 그 뒤 소유권 이전, 근저당권 설정, 압류·가압류 같은 새로운 등기가 접수될 수 있습니다. 따라서 며칠 전 확인한 서류만 믿기보다 계약 직전과 잔금 전 최신 상태를 다시 확인하는 편이 좋습니다.
갑구에서 확인할 것
갑구에는 소유권에 관한 사항이 표시됩니다. 계약 상대방이 현재 소유자와 일치하는지, 소유권 이전이나 압류·가압류 등 새로운 변동이 생기지 않았는지 확인하세요. 공동소유라면 누가 계약에 참여해야 하는지도 함께 살펴야 합니다.
을구에서 확인할 것
을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 기존 대출이 있는 경우 채권최고액과 순위를 보고 보증금과 함께 위험을 판단해야 합니다. 계약 협의 후 새 근저당이 추가됐다면 처음 계산한 안전여유가 달라질 수 있습니다.
계약 직전 체크
- 임대인 신분과 등기부 소유자 일치 여부
- 갑구의 압류·가압류·소유권 변동 여부
- 을구의 근저당권 신규 설정 여부
- 공동소유라면 필요한 소유자 동의 여부
- 계약서 특약과 실제 권리관계가 맞는지
잔금 전에도 한 번 더
계약 후 잔금일까지 시간이 있다면 잔금 지급 직전에 최신 등기사항을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 이후 새 권리설정이 생겼다면 보증금 안전성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
등기부만 보면 충분할까?
아닙니다. 등기부등본은 중요한 자료지만 전세 안전성을 전부 보여주지는 않습니다. 건축물대장, 전입세대확인, 보증 가입 가능 여부, 시세와 선순위 보증금 등도 함께 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 다른 임차인의 보증금 규모가 중요한 변수가 될 수 있습니다.
핵심: 등기부등본은 ‘한 번 보는 서류’가 아니라 계약 직전과 잔금 전 권리관계가 그대로인지 재확인하는 서류로 생각하면 이해가 쉽습니다.